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在樓市一片悲觀論調(diào)之下，地產(chǎn)一哥的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)格外引人注目。 10 月 25 日晚，萬科發(fā)布三季報(bào)顯示，1-9 月份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 1760.22 億元，同比增長(zhǎng) 50.32%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 139.85 億元，同比增長(zhǎng) 26.09%。 與此同時(shí)，萬科也開啟買買買模式，三季度拿地近 500 億元，相當(dāng)于恒大 + 碧桂園 + 保利 + 融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。 萬科近期的一些 " 反常 " 舉動(dòng)究竟是幌子還是抄底？ 前三季度凈利潤(rùn) 139.8 億元 萬科 10 月 25 日晚間公告稱，第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 700.5 億元，同比增長(zhǎng) 48.1%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn) 48.6 億元，同比增長(zhǎng) 28.3%。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積 579.2 萬平方米，貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 669.3 億元，同比分別增長(zhǎng) 51.2% 和 49.7%。 1-9 月，集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收 1760.2 億元，同比增長(zhǎng) 50.3%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 139.8 億元，同比增長(zhǎng) 26.1%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積 1280.6 萬平方米，貢獻(xiàn)營(yíng)收 1675.6 億元，同比分別增長(zhǎng) 32.5% 和 52.0%。
三季度拿地金額近 500 億 與此同時(shí)，萬科買買買的步伐卻沒有停下來。 10 月 9 日晚間，華夏幸福公告，擬與北京萬科企業(yè)有限公司，就華夏幸福環(huán)京區(qū)域 33.93 萬平方米的住宅用地，簽署合作協(xié)議，暫定交易價(jià)款約為 32.34 億元。根據(jù)公告，萬科擬通過收購華夏幸福 5 家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)的方式，合作開發(fā)華夏幸福位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的 10 宗土地項(xiàng)目。 9 月下旬，深高速在港交所公告，擬引進(jìn)萬科作為戰(zhàn)略投資者，增資價(jià)格已確定為人民幣 29 億元。據(jù)公告，如本次增資最終得以落實(shí)，萬科實(shí)際出資額人民幣 29 億元，擁有聯(lián)合置地 30% 的權(quán)益。據(jù)悉，聯(lián)合置地?fù)碛猩钲诿妨株P(guān)城市更新項(xiàng)目擬建成物業(yè)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值逾百億元。 不僅僅是近期，三季度萬科都在積極拿地。數(shù)據(jù)顯示，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬科三季度合計(jì)拿地金額接近 500 億元，達(dá)到 458.7 億元，相當(dāng)于恒大 + 碧桂園 + 保利 + 融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額總和。 數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)三季度拿地權(quán)益金額為 244.1 億元，碧桂園拿地權(quán)益金額 137.9 億元，融創(chuàng)中國(guó)拿地權(quán)益金額 69.1 億元，中國(guó)恒大拿地權(quán)益金額 62.4 億元。上述四家房企三季度拿地權(quán)益金額合計(jì)為 477.5 億元。
值得一提的是，今年以來，全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)格及溢價(jià)率持續(xù)下行，整體降溫趨勢(shì)持續(xù)。8 日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018 年前三季度，全國(guó) 300 個(gè)城市各類用地成交樓面均價(jià) 2220 元 / 平方米，同比下跌 8.2%。 各大房企拿地態(tài)度普遍趨于謹(jǐn)慎。統(tǒng)計(jì)顯示，2018 年 1-9 月，受監(jiān)測(cè)的 20 家主要品牌房企共拿地 2.2 億平方米，同比下降 20.9%；累計(jì)拿地金額 9534 億元，同比下降 27.8%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018 年前三季度，全國(guó) 300 城共流拍 446 宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積 5645 萬平方米，約是 2017 年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的 1.8 倍。 600 多個(gè)項(xiàng)目面臨較大調(diào)控壓力 雖然萬科的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)尚可，買地節(jié)奏也加快，但實(shí)際上調(diào)控持續(xù)升級(jí)背景下，它同樣面臨著巨大沖擊。早在 9 月 7 日，萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔就在萬科經(jīng)營(yíng)情況電話會(huì)議上披露，7 月份萬科的去化率為 51%，8 月份僅為 47%。與上半年 55%-65% 的去化率水平相比，銷售下滑較為嚴(yán)重。 趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的 600 多個(gè)項(xiàng)目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進(jìn)行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松，那么銷售難度可能還會(huì)逐漸加大，去化的難度也會(huì)不斷提高。 趙旭翔詳細(xì)解釋，萬科 8 月份平均認(rèn)購時(shí)間是半個(gè)月，如果半個(gè)月不能賣到 30% 就已經(jīng)是較差了。同時(shí)個(gè)人按揭貸款的上升幅度在縮小，8 月份銷售中 29% 以上是一次性付款，按揭平均首付成數(shù)為 4.6 成。客戶自有資金比例較高，獲得信貸資金比例較小是去化率走低的核心原因。而按揭貸款額度問題在于很多城市貸款限制條件較多，執(zhí)行較為嚴(yán)格，這與整體銀行監(jiān)管態(tài)度有關(guān)。 郁亮鐵令應(yīng)對(duì) 6300 億回款 就在國(guó)慶節(jié)前，作為多年的行業(yè)龍頭，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮將 " 活下去 " 作為萬科未來三年的終極目標(biāo)。 郁亮表示：" 盡管萬科在 2012 年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這只是一種預(yù)測(cè)，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，我們可以說轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來了。" 郁亮說： 如果 6300 億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說明我們沒有任何資格和能力做下去。 萬科三季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至三季度末，公司存貨賬面價(jià)值為 7078.93 億元，創(chuàng)歷史新高。
從周轉(zhuǎn)能力看，公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)比之二季度有所減少，上半年存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為 1601.42 天，創(chuàng)歷史新高，而到三季度，這個(gè)數(shù)額有所回落，為 1534.96 天。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前來看，高周轉(zhuǎn)幾乎成為房企保證資金鏈安全的 " 重中之重 "。庫存管理能力若較弱，一般非高端項(xiàng)目無法三年內(nèi)清盤，那么將影響企業(yè)短期償債能力。 房企打響價(jià)格戰(zhàn)以促回款 實(shí)際上，多名業(yè)內(nèi)人士指出，萬科的回款已經(jīng)算是行業(yè)里比較理想的。目前來看，高周轉(zhuǎn)幾乎成為房企保證資金鏈安全的 " 重中之重 "。若庫存加大，周轉(zhuǎn)減速，將影響企業(yè)短期償債能力。在調(diào)控日益收緊、需求減少的情況下，房企之間也面臨著競(jìng)爭(zhēng)，特別是龍頭房企，卡位非常重要。"取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最好的方式就是掀起價(jià)格戰(zhàn)。" 據(jù)多家媒體報(bào)道，廈門萬科白鷺郡國(guó)慶前夕開始調(diào)整價(jià)格，推出百余套 89-110 平方米特價(jià)房，原價(jià) 500 萬元 / 套，優(yōu)惠后為 278 萬到 298 萬元 / 套，相當(dāng)于 6 折甩賣，10 月 1 日開盤的 206 套房源當(dāng)天售罄，去化率 100%。 國(guó)慶期間，關(guān)于 " 碧桂園在華東區(qū)域多個(gè)樓盤實(shí)施大幅度降價(jià) " 等消息在微信群中傳播。碧桂園隨后表示，確實(shí)推出了降價(jià)促銷措施，但不是全面降價(jià)或者是大面積降價(jià)，只是在個(gè)別城市的個(gè)別項(xiàng)目進(jìn)行了打折促銷，如有些銷售情況不太好的四五線城市。 碧桂園同時(shí)稱，在國(guó)慶長(zhǎng)假期間，包括萬科、恒大都推出了促銷措施，碧桂園是在整個(gè)市場(chǎng)做了這樣一個(gè)選擇之后做出的跟隨動(dòng)作。總體來說，這是目前市場(chǎng)環(huán)境下隨行就市的一個(gè)選擇。 房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞之前發(fā)布的研報(bào)稱，實(shí)際上折扣意愿于今年 8 月底開始增強(qiáng)。 中國(guó)基金報(bào)指出，在上半年，除了恒大 2 月推出全國(guó)樓盤享基礎(chǔ)優(yōu)惠 8.8 折，碧桂園滁州部分項(xiàng)目出現(xiàn)特價(jià)房 7.9 折優(yōu)惠比較亮眼外，整體行業(yè)折扣在 9.5 折左右，企業(yè)整體讓利意愿不強(qiáng)。 以恒大全國(guó)性折扣為起點(diǎn)，多家房企開始跟進(jìn)讓利。從整個(gè)三季度來看，7-8 月份之間房企整體折扣力度仍不明顯。 但從 8 月 27 日，中海地產(chǎn)南寧多盤聯(lián)動(dòng)，8 折禮惠全城，8 月 30 日，恒大針對(duì)旗下 280 個(gè)城市 646 個(gè)樓盤 8.9 折等特惠活動(dòng)推出后，房企開始關(guān)注折扣，多家房企也跟進(jìn)打折。 在 9 月，陽光城廣西區(qū)域推出 "9 月購房特惠季，7 大項(xiàng)目禮惠廣西 " 活動(dòng)。碧桂園南京仙林東四盤聯(lián)動(dòng)，首付 1 成，首開、龍湖、富力等房企也有不同程度的優(yōu)惠。 針對(duì)下半年的促銷活動(dòng)，陽光城方面表示 , 9 月份是其沖刺千億的月份，也是陽光城的首個(gè)千億，會(huì)在全國(guó)開展 " 千億攻勢(shì) " 特惠購房季，推出一系列營(yíng)銷活動(dòng)，但是每個(gè)區(qū)域根據(jù)銷售情況，具體優(yōu)惠方式和力度不同。 新城控股也表示，促銷動(dòng)作肯定有，但各地城市情況不一，暫時(shí)沒有統(tǒng)一的促銷動(dòng)作。預(yù)計(jì)隨著房企沖刺全年銷售目標(biāo)，下半年勢(shì)必有更多的房企加入到打折促銷活動(dòng)中來。 來源：Wind資訊 |
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