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一是市場放緩。中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，所有的開發(fā)商可以說都在享受市場的紅利，而當(dāng)居住需求一旦增長放緩，整個市場也將失去發(fā)展的動力,大型房企擴(kuò)張模式將接受考驗(yàn)，小型房企的生存空間也會越來越小。 二是債務(wù)危機(jī)。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā),是一個高杠桿驅(qū)動的行業(yè)，中國百強(qiáng)房企的平均負(fù)債率達(dá)到80%以上，高負(fù)債的達(dá)摩克里斯之劍隨時(shí)落下，萬達(dá)就是一個典型的例子。
意境圖|圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪 三是政策環(huán)境的改變。隨著目前以城市為中心的城鎮(zhèn)化遭遇的質(zhì)疑越來越多，加上經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)作為城鎮(zhèn)化的推動力量也在接受重新檢視，政策層面對房地產(chǎn)整個行業(yè)的降溫，以及新出臺的融資“三道紅線”對房地產(chǎn)的金融支持加以限制，都給這個行業(yè)套上了發(fā)展的緊箍咒。
意境圖|圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪 2020年對各大行業(yè)都是艱難的一年，對房地產(chǎn)行業(yè)來說亦是如此！ 而且房地產(chǎn)市場的分化正在加劇。一線城市，以深圳為例子，“剛需房”被炒到10萬元的天價(jià)，盡管還有需求，但可以說已經(jīng)與普通人沒有什么關(guān)系了。而且隨著地價(jià)的上漲，開發(fā)門檻越來越高，一線城市基本上已經(jīng)被少數(shù)頭部房企“霸占”了。
意境圖|圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪 二線城市的準(zhǔn)入“門檻”也越來越高，一些熱門城市如杭州、廈門、合肥、東莞等房價(jià)上漲過快，隨之而來的各種調(diào)控政策的出臺，使得市場的干擾因素越來越大，中小房企的生存空間越來越小。 三四城市面對的最大問題是需求乏力，住房飽和已成為中小城市的常態(tài)，人口流出，城市化放緩，抑制了這些地方的增長空間，成為市場瓶頸。而中小房企在這些市場上扎堆，對土地的爭奪日趨激烈。 問 所以說房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型是勢在必行，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題，不再是市場波動以及周期，而是整個社會、經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，整個市場正處于變革的前奏。 機(jī)遇和危機(jī)永遠(yuǎn)都是并存的，我并不認(rèn)為房地產(chǎn)作為一個行業(yè)將整體沒落，中國的城鎮(zhèn)化還遠(yuǎn)未完成，現(xiàn)有的居住和生活模式也并不完美，房地產(chǎn)業(yè)并不是無路可走，而是需要新的思維。 那么，未來房地產(chǎn)的新路在哪里，又將迎接哪些挑戰(zhàn)？我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會將主要集中在三個主題——文旅、康養(yǎng)和1.5居所。
意境圖|圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪 雖然很多開發(fā)商看到了文旅地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)會，也紛紛進(jìn)行轉(zhuǎn)型嘗試，但國內(nèi)文旅地產(chǎn)為何鮮有成功的案例？
意境圖|圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪 眾山認(rèn)為：地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型文旅是良機(jī)，但同時(shí)又極有可能是一個巨大的陷阱，而其中最嚴(yán)重的的問題就是——以地產(chǎn)開發(fā)思維去做文旅，根本沒有認(rèn)識到傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)和文旅地產(chǎn)完全是兩碼事，風(fēng)險(xiǎn)巨大。 比如這些常見的誤區(qū)： 1. 重地產(chǎn)、輕文旅 國內(nèi)大部分所謂文旅地產(chǎn)，主要還是以地產(chǎn)開發(fā)為主，有的甚至是以文旅為手段，行拿地之目的。在實(shí)際開發(fā)過程中，文旅成了附屬和配套，定位出現(xiàn)了偏差，這必然導(dǎo)致失敗。 2. 重開發(fā)、輕運(yùn)營 開發(fā)商仍然沿襲原有的銷售為主的開發(fā)模式，忽視項(xiàng)目后期的運(yùn)營，例如建好的酒店、餐飲、商業(yè)街如何經(jīng)營？景區(qū)如何維護(hù)？還有服務(wù)體系呢？這些在開發(fā)之初完全沒有考慮，或者考慮不周、想當(dāng)然，等到項(xiàng)目落成后必然導(dǎo)致混亂不堪、難以為繼。 4. 重模仿、輕獨(dú)創(chuàng) 文旅地產(chǎn)開發(fā)的一大怪現(xiàn)象就是一窩蜂的跟蹤、模仿、復(fù)制，市場同質(zhì)化極其嚴(yán)重！！！一個袁家村成功了，就會有好多個袁家村出來，一樣的建筑，一樣的小吃，一樣的產(chǎn)品……
袁家村|圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪 烏鎮(zhèn)出名了，很多地方就模仿烏鎮(zhèn)，挖一條長長的河，河上建幾座石拱橋，河兩岸修建如舊的古建筑，街上再鋪上石板……借鑒別人的成功經(jīng)驗(yàn)，這無可厚非。但如果只是簡單的模仿和照搬，那就會變成“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳”。
烏鎮(zhèn)|圖源網(wǎng)絡(luò)侵刪 相比傳統(tǒng)地產(chǎn)，文旅地產(chǎn)的差異性實(shí)質(zhì)上更大，因?yàn)樽匀毁Y源不同、人文環(huán)境不同，這使得每個文旅地產(chǎn)項(xiàng)目都需要有自己獨(dú)特的靈魂。
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