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蟄伏者總是選擇蓄勢出擊。

最近，深圳香江控股股份有限公司（600162.SZ，以下簡稱"香江控股"）公告稱，旗下子公司近日成功競得蘇地2020-WG-40號地塊的國有建設用地使用權，總成交金額7.93億元，用地面積3.07萬平方米。

而與這一地塊共同公開出讓的蘇州主城區6宗土地，吸引了中海、綠地、復地等大型房企競拍，香江控股此番出手可謂相當驚艷。

在外界仍糾纏于去地產化、轉型不順等問題時，香江控股一直按照自己的節奏低調、穩健向前。與一眾房企大佬同臺競拍背后，其2019年營收穩步增長、毛利率遠高行業平均水平的同時，經營性現金流凈額轉正，達到32.80億元，同比大增超過211。

在保現金流已經成為業界共識的大背景下，香江控股頗有"手中有糧、心中不慌"之態，更何況，其地產、商貿流通主業都將要迎來收獲期。

現金流大增，業績企穩

上市逾20年，香江控股作為一家專業從事城市產業發展、商貿流通及家居賣場運營為主的綜合性集團，經歷過轉型和業務調整，業績正在企穩。

2019年財報顯示，香江控股營業收入為49.27億元，同比增長18.35。其中，主營業務之一的商品房、商鋪及寫字樓營收為33.6億元，毛利率高達52.55，比行業平均值要高出20-30個百分點。

（香江控股營收能力增強）

毛利率如此之高，按理說盈利能力不容小覷。不過，財報顯示，香江控股2019年歸母凈利潤為4.55億元，下滑11.6。細究利潤表可發現，其營業成本在總營收中的占比超過86。之所以有這么高的比重，是當期利息費用增加，2019年的利息費用達到4.47億元，同比增長18.25，加大了財務費用占比。

分析發現，利息支出增加與債務相關。2017年，香江控股從控股股東手中購得森島寶地、森島鴻盈和森島置業三家公司的控股權，收購總價超過25億元。因此，近兩年利息支出增長也不足為怪。

不過值得期待的是，前述三家公司開發的，都是天津寶坻大白鎮的錦繡香江花園系列樓盤。由于項目位于京津新城，有望因京津冀一體化迎來新一輪爆發。事實上，這一項目正在迎來收益，其中，森島鴻盈已累計實現正向利潤1.4億元。

在整體業績向好的情況下，香江控股正體現出良好的抵御風險的能力。

2019年財報顯示，香江控股經營活動產生的現金流凈額為32.8億元，而2018年為-29.45億元，同比大增62.25億元。

（香江控股2019年經營活動現金流大增）

在房地產市場發展整體放緩、政策調控趨嚴的大背景下，降負債之外，保現金流已經成為各大房企的共識。碧桂園、萬科等都以正向的凈現金流為榮。在今年的業績發布會上，龍湖集團董事長吳亞軍就曾表示，"現金流是天晴的時候就要著急，我們在去年下半年就開始注重現金流"。

有市場人士分析認為，今年房企融資難度持續分化，大型房企融資難度會明顯小于中小房企，推動行業整體集中化程度進一步提升。

對香江控股這樣體量的企業來說，如果想在房地產市場繼續突進，充裕的現金流就顯得尤為珍貴。而這也就不難理解，香江控股敢一下子拿出近8億元拿地。

土儲充足，坐享核心都市圈紅利

積極參與城市產業升級項目，香江控股的地產業務早已隨勢而轉。香江控股前董事會秘書王晶曾透露，"地產方面，我們早幾年就預見到，行業發展到一定程度后，會由量的發展轉向質的發展，所以開始布局轉型，比如做科創孵化中心、康養小鎮等。"

財報顯示，香江控股2019年實現房地產簽約銷售面積約58.56萬平方米，相較2018年增加23.32萬平方米；2019年實現簽約銷售金額約為63.25億元，比上一年增加30.72億元。

房地產銷售大幅增長背后，香江控股項目布局優勢正在凸顯。

根據財報，截至2019年底，香江控股持有的土地儲備總建筑面積約602.46萬平方米，土儲主要分布在天津和廣州，兩地規劃計容建筑面積分別占43和19，其次是成都和鄂州，占比均在10以上。這些區域正好覆蓋了粵港澳大灣區、京津冀及強二三線城市，概括來說，就是處于國家大力發展中的核心都市圈內。

在去年2月《國家發改委關于培育和發展現代化都市圈的指導意見》出臺后，今年的政府工作報告提出深入推進新型城鎮化，核心都市圈必將迎來一波爆發式發展。華夏幸福產業研究院預計，未來10年，中國新增城鎮化人口大約2/3將繼續向都市圈集中。

對香江控股而言，在高質量城鎮化發展浪潮中，以城市產業發展為導向的前瞻性布局，將使其收獲一波都市圈發展紅利。

位于天津寶坻區的香江健康小鎮，是一個集醫、養、旅、居為一體的城級小鎮項目，總占地2300余畝，小鎮總居住人口達到70000人，是目前天津乃至華北地區規模最大的項目之一。全國工商聯住宅商會會長聶梅生曾在參觀香江健康小鎮之后，稱贊"香江健康小鎮的創造價值和開發價值提升了整個華北地區的休閑人居水平"。

在京津冀一體化趨勢下，借由高鐵效應和京津雙城遷徙潮帶來的刺激，香江健康小鎮收樓業主在去年下半年就已接近1000戶，整體去化率超過85。

與此同時，香江控股在粵港澳大灣區也深度參與城市產業升級及創新，先后打造珠海橫琴金融傳媒中心、南沙香江國際金融中心自貿區綜合體等項目，通過南沙區政府、微軟合作，打造獨角獸牧場。截至2020年3月31日，香江國際科創中心累計入駐企業152家，漸成人工智能總部集聚區。

（香江控股聯合南沙區政府、微軟打造獨角獸牧場，圖片來自證券時報）

另外值得注意的是，在香江控股另一大業務商貿流通方面，也迎來新的發展機遇。

5月11日，商務部辦公廳、中國銀聯發文，共同制定《支持商貿流通發展促進居民消費工作方案》，強化對商貿流通領域支持力度。2019年，香江控股商貿流通業務營收超過10億元，近三年營收超過42億元。

多項紅利加持下，香江控股將繼續穩步向前。