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長期以來,住房問題作為關系民生福祉、促進社會穩定和經濟發展的關鍵因素之一,受到國家及各級政府的高度重視。然而政策紅利下的部分企業盲目快速擴張,引發“高收低出”“長收短付”等不善的經營行為,出現資金鏈斷裂后的“跑路”“爆雷”事件。面向長租行業未來,從“十四五”規劃建議到中央經濟工作會議,再到全國住房和城鄉建設工作會議,都指出要“加快完善長租房政策,規范發展長租房市場”。 對此,國務院參事室特約研究員姚景源指出,“十四五”期間,中國的住房租賃市場會有相當大的發展空間,特別是長租房市場,要扶持規模化、專業化的長租企業長效發展,堅持規范與發展并舉。為此,進一步推動長租房市場可持續規范化發展成為各級政府部門與長租企業需共同面對的課題。 日前,長租平臺模式的領導企業——自如,在貫徹政策要求,研判市場需求的基礎上進行行業創新,推出了名為“增益租”的業主資產委托新模式。其主打的“租金無差價、收益有保底、合約一年起”等創新機制,將建立更穩定的租賃各方關系,實現更具保障的收益,同時在盤活存量閑置房屋資產,增加高品質市場供給等方面實現突破,有望以“新方良藥”解決既往長租房市場中“沉疴痼疾”,為行業長效發展提供新模式參考范本。 據介紹,自如此次推出的“增益租”新模式前期已在京滬等地進行試點探索,在與政策要求緊密綁定的同時受到了業主群體的高度肯定,而此模式也于春節后在自如進駐的全國其他城市全面落地。“租金無差價、收益有保底、合約一年起”是該模式主要的創新機制。
租金無差價 有效避免高收低出 據介紹,“租金無差價”,即自如將與業主共同確定房屋出租價格并向業主公開實際出租收益,從根本上實現“收出無差價”。同時在未來租房市場向好時與業主分享增益價值,此舉將有效解決行業早前存在的“高收低出”“長收短付”問題。 “管家和我商討確定了出租的目標價格,分別詳細計算了簽約10年、7年、6年下的收益,租金收出一目了然沒有差價。”一位北京通州的業主李先生和自如簽約新的“增益租”托管模式后表示。“我的房子比較舊,需要重新裝修。這種先裝修再出租的模式適合我。關鍵是裝修后出租價格也算的清清楚楚,房子更好了,租客喜歡,我的收益也理想。我就一次簽了6年。” 租金有保底 穩定租賃市場、保障用戶利益 去年受疫情影響,住房租賃市場相對冷靜。“一旦出現市場下行、出租情況不理想等情況,采用增益租新模式的房屋將避免受到較大波及。”自如相關負責人介紹,其原因在于自如將會向業主支付目標收益八成左右的保底收益,實現業主資產的保值增值。 實際上,長租模式相較于其他住房租賃模式在“穩定租金”上一直有著優勢。《2020長租消費新趨勢報告》數據顯示,從全國9大城市的平均租金月均波動率來看,2020年頭部長租機構的租金波動明顯小于城市均值。 除了房源結構合理、獲客能力較強等因素,長租業主更偏好“省心出租”也是一大原因。數據顯示,有超過7成的業主在托管時會更加看重平臺規模和資金實力,同時超過6城業主會選擇與頭部長租品牌合作。
業內人士指出,這種新模式提供保底租金收益有利于構建更加穩定的出租關系,使房屋不僅能正常出租、業主獲得穩定收益,更是在面對類似疫情等不可抗力的市場情況影響時,保障用戶的經濟利益免受嚴重損害。 靈活租約釋放存量市場活力 增加品質供給 據介紹,“增益租”模式的第三個特征是業主委托自如進行房屋資產管理的周期最低僅需簽約1年,這相較往年3年起簽的合作方式更為靈活,而業主也可以根據自身需求在1-10年不等的簽約周期內自由選擇。從這點來看,“增益租”將不僅可以服務更大規模的業主群體,還在擴大房源供給的同時,為租客提供更多的房源選擇。
圖:自如推出新整租產品-自如心舍 值得一提的是,在《2020年畢業季租房洞察報告》調查中,租客在選房考量方面,房屋品質位列第3位,緊隨租金和交通區位之后,成為決定房屋競爭力和出租價格的關鍵因素。可以看出,品質好、“顏值”高的房源更易獲得租客青睞。 據了解,業主通過傳統出租模式出租一套房子大概需要45天。“自如房源的平均出租周期不到20天。隨著品質升級迭代,主打智能家居和生活美學設計的產品,出租周期會更短。”自如相關負責人表示。 可以看出,通過對房屋進行品質裝修升級,長租機構有效盤活了存量老舊房源流通,提升房屋的市場價值和競爭力,使房屋出租效率得到顯著提升。 新華社瞭望智庫首席研究員姜鐵英認為,雖然去年疫情放大了一些企業“高收低出”“長收短付”的經營風險,另長租房市場經歷了較大沖擊,但自如作為領先企業在風波中穩固了行業基本盤,保障了市場的基本穩定。現在自如推出的新模式更是行業發展的一次革新,不僅是企業對指導政策的積極響應和重要實踐,也是住房租賃領域探索和維護穩定租賃關系、保障各方利益的重要舉措,有利于保障基本民生,推動行業健康長效發展,持續發揮帶頭作用助力住房租賃市場構建新發展格局。 |
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