杭州都市網

數日前，綠地控股集團董事長、總裁張玉良來了趟西安。用一天半時間，張玉良考察了6個項目，涵蓋會展、貿易港、高鐵站TOD、能源金融商務、西部第一高等。期間，西安、西咸新區主要負責同志，分別與其進行會見。傳遞出的信號是，加大投資力度和產業布局，多領域深化合作。

房企轉型的事，眼下備受關注。進軍文旅算是常規動作，還有造汽車的，做機器人的，大象轉身，各辟蹊徑。

綠地控股集團，似乎也愈發不再是原來模樣。從財務結構來看，綠地集團地產業務收入下降至43;基建、消費、會展、康養、科創等產業，則呈快速上升趨勢。這是一個“時代之問”：中國未來的房企，應該什么樣?

根據月初公布的《“十四五”規劃和2035年遠景目標建議》，釋放諸多信號。

尤其是對于“加快構建國內大循環”的強調。許多人可能會認為，國內大循環，就是擴大內需。其實不然——過去的生產循環，主要是需求牽動供給。如今需求牽引供給方面，中國基本產能過剩。將來的經濟循環格局，越來越變為創新供給創造需求。

面對新的發展邏輯，房企與城市化之間利益關系的審視角度，自然也在發生變化。那些傾向于參與創新、共創價值，而不是簡單分享城市化紅利的企業，會格外受到歡迎。

綠地控股集團的成功轉型里，有一個案例非常典型——依托中國國際進口博覽會平臺，綠地集團建立起以全球商貿港為龍頭、以物流供應鏈為基礎設施、以線上線下零售為市場終端的一體化業務鏈，在全國23座一二線核心城市包括西安布局了貿易港分港15家、零售網點G-Super近100家。

綠地貿易港開業至今，吸引了來自70個國家和地區的176家企業入駐，引進了進口商品20余個大類、8萬余款，平臺累計交易規模已超過500億元。

成為新增長點的同時，綠地貿易港也受到中央及各級政府的肯定，以及被中宣部評選為“努力構建新發展格局”系列宣傳案例。再比如，城市化到了現階段，相較于單純的地產項目，像會展、TOD以公共交通為導向的開發模式，這些能夠為城市、產業、居民提供高質量配套的項目，更為迫切，盡管其投資大、實施復雜。這在綠地集團的布局中，亦頗多體現。綠地集團目前投建大型城市會展場館項目12個，展覽面積超過250萬平方米;在中國高鐵沿線重點城市落地“城際空間站”項目超過20個。

整體來看，綠地控股集團的轉型思路可以歸納為：鞏固房地產等原有優勢產業的基礎上，向產業鏈上下游及關聯產業、協同產業延伸，開展“有限多元”經營，打造“生態圈”協同發展的商業模式。相對于跨界造車之類的路徑選擇，毫無疑問，綠地集團更傾向于在深度參與城市化進程中，尋求產業優化、轉型發展。

思路的轉變，必然帶來產業布局的調整。產業結構方面，綠地集團目前基本形成“以房地產、基建為主業，消費、金融等產業協同發展”的綜合經營格局。

消費板塊，如貿易港、會展等，前面已有介紹;再如康養、科創板塊，目前重點聚焦長三角地區，均屬于高位起步;還有金融板塊，預計管理資金規模逾1000億。

這里著重介紹一下綠地控股集團的基建板塊，頗有異軍突起的態勢。眾所周知，綠地集團近年來，通過投資設立、收購兼并等方式，形成了包括綠地城投、綠地城建、貴州建工、江蘇省建、天津建工、西安建工、廣西建工等在內的基建成員矩陣。在此基礎上，綠地今年組建了綠地大基建集團，注冊資本200億元，營收規模僅次于六大央企建筑公司。

綜合經營布局給綠地控股集團帶來的直接變化是，房地產業營收占比穩步下調。2017年-2019年，房地產業在綠地整體營業收入中的比重，從53下降到46。2020年前三季度，綠地集團實現營業收入3417億元，同比增長16。

其中：房地產業實現營業收入1464億元，占比43;基建產業實現營業收入1334億元，占比39;消費等其他產業實現營業收入619億元，占比18。

綠地控股集團的轉型路徑，呈現出幾個顯著特點，或值得業內參考。其一是定位城市運營商，深度參與城市化。近年來，綠地集團多以戰略級合作伙伴的身份出現，頗受地方政府歡迎。尤其得益于基建板塊的大幅崛起，綠地集團“投資+基建+產業+新城”的綜合開發模式，實施起來更加“得心應手”，能夠統籌安排各項重大城市功能的開發進度，從而在快速“出形象、出功能、聚產業、聚人氣”的同時，也為企業自身打造出一系列“糧倉”項目。

而且從國際經驗來看，隨著城市化的深入推進、人口結構的持續調整、建筑科技含量的不斷提高，“開發與建造一體”也是房地產企業發展的長期趨勢;其二是綠地集團注重產業“生態圈”，不盲目跨界。在“地產+基建”的基礎上，綠地積極向產業上下游延伸，如商貿、會展、酒店、康養等，在生態集約和協同發展中尋求新價值。基于相對穩健的產業布局，其負債率逐年下降。為此，標準普爾多次調整期評級展望，并在報告中著重指出“綠地降杠桿的速度超出預期”;其三是“重倉”都市圈，投資布局更加聚焦。近年來，綠地集團進一步收縮海外項目，加快退出步伐，同時重點向國內有成長潛力的城市群、都市圈聚焦。

僅2019年，綠地控股集團在長三角城市群的投資規模就超過2000億元，來自該地區的收入，則超過總額的40、利潤超過總額的50。包括大西安都市圈，綠地集團董事長張玉良近幾年頻頻到訪，也是投資和收入的重點板塊。

其實，從財務結構、產業結構、產品結構、投資結構和體制結構來看，綠地控股集團轉型的所有特征，都可以歸結為一點——這家上海灘成長起來的企業，似乎是個典型的“改革控”，里里外外，處處“開刀”。包括綠地集團引以為傲的基建板塊，也是不斷混改的結果。新時代新邏輯，也唯有改變，是永恒的不變。