杭州都市網

每一個時代都會有一個引領者。

有人說，20世紀的世界是由信息技術驅動的萌芽時期，那么21世紀是以消費者為先，迭代更新技術來滿足消費者需求的世界。消費升級帶來的物品價格的提升，購買力的疲軟現象最直接體現在房產銷售額。根據易居地產研究院報告指出，11月份上海新建商品住宅成交面積環比下降10.7%；新增供給面積環比下降26.7%。從成交價格來看，上海新建商品住宅成交均價環比下跌7%。

相比之下，租房市場的火熱沒有褪減。隨著各大租房平臺陸續開放信用體系、公積金貸款、支付房租等功能的開通，租生活成為了當下年輕人更愿意選擇和接受的生活方式。據貝殼租房公開數據顯示，新一線城市成都、杭州、南京、武漢、長沙、重慶2018年租房市場成交總量較2017年同期分別增長5.59%、5.15%、5.16%、13.39%、48.48%、51.20%。

去年芝麻信用公布的一項調研數據顯示，在中國，73%的用戶對租賃保持開放態度，用戶多數集中在一線、二線城市中的年輕女性白領。

對于租賃產品接受度的提升，正在慢慢重塑這個世界的價值觀。

近幾年，中國市場的共享經濟如火如荼地展開，共享單車，共享雨傘，共享充電寶…，這種本質上作為租賃經濟的一種品類，證明了這部分人群和市場的存在以及逐漸擴大。但隨之而來資本的追逐“吹塌了”大部分共享之風，讓各類運營商謹慎前行。作為租賃形態的一種，共享的理念適應了當下產業發展的方向。互聯網化的不斷加快，以及消費升級下人們的需求的轉變，新租賃經濟正在慢慢鋪開，新租賃形態下的品類正在以用戶需求為導向不斷擴大。

日本社會學家三浦展曾經在《第4消費時代》一書中曾經這樣描述：“只買那些只能自己專有的東西，不買不必要的，不買不急用不必需的東西，抑或總結為能租借則租借，能共享則共享的態度。” 三浦展將其認為是社會從私有主義向共享主義的轉變的特點之一，這同時也表明，新租賃將會不僅僅只是一種經濟行為，更是一種新型消費理念。

新租賃，正在改變人們的生活方式。

新租賃VS傳統租賃:互聯網化+信用體系+個性化定制

租賃的本質是以一定費用借貸實物的經濟行為，出租人將自己所擁有的物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，而物品的所有權仍保留在出租人手中，承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用(租金)。簡單來說，便是完成物品的所有權和使用權分離。

目前來看，新租賃經濟的新主要表現在：一，對于租賃經濟的定義更新。閑置商品、資源的所有者，通過互聯網平臺，以信用機制做擔保，有償轉讓使用權。二，租賃手段的改變。與傳統租賃相比，新租賃通過個人信用體系作為背書，代替傳統租賃的押金形式。三，租賃品類的多樣化。在新租賃場景中，圖書、服裝、玩具、家用設備、房屋、辦公室都成為租賃對象。

此外，新租賃場景的品類按照殘值高低分為長需求和短需求場景。資產由于使用帶來的折舊，其價值會隨著時間而逐漸減少，而任何時間點剩余的價值就被成為“殘值”。華蓋資本TMT副總裁舉例說明：房子的價值幾乎不減少，甚至有升值的空間；相比服裝的價值，在經過一個季度之后只能剩下50%。

新租賃： 品類化發展明顯

按照殘值強弱以及需求高低，新租賃場景出現了以下兩種品類：

其一：強殘值，高需求——房地產

長租公寓

隨著國家政策抵制房地產泡沫的發展，近幾年來積極推動“租售并舉”，而伴隨著政策而來的是中國租賃住房人口的不斷增加。根據東方證券研究報告，目前我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模已超萬億元，長租公寓成為租賃市場的主力軍。

伴隨著租賃市場的活躍，長租公寓市場的玩家也不斷增多，從幾大派系的體量來看目前創業系與地產系（其中包含部分國企）切入長租公寓領域為主力軍，尤其是在國家不斷推進利好地方政策以來，國家隊勢頭明顯。

聯合辦公

另一方面，伴隨著互聯網的進步和新時代消費人群需求更迭，以及在雙創的支持下，企業對于辦公環境的需求也在不斷發生改變。聯合+辦公將成為未來企業辦公的一種趨勢。

根據不完全統計，今年在聯合辦公領域的融資事件共18起，其中A+輪至B+輪的品牌居多，優客工場今年D輪融資，位居榜首。

其二，低殘值，高需求——服務型資產

根據殘值曲線，我們可以發現，除了房地產以外，汽車、服裝、出行等的殘值曲線下降速度快，其特點是大部分屬于服務型資產，對于資產本身的載體，而更多在于服務本身，如服裝、充電寶，出行等等。

新租賃：歷史發展的必然產物

早在2015年，作家凱文·凱利（KK）就在《必然》一書中，談到人類未來的一個重要趨勢：未來的人類，對于商品只需要更多的“使用權”，而非“擁有權”。也就是說，租賃將會成為未來市場一個重要的需求。以租衣和租充電寶為例，我們發現大多數企業都在B輪以上的融資，碎片化需求使得這些品類的企業的存在成為了可能。

眼看當下，新租賃的產生和發展隨著時代需求的變化，它的發展有一定的必然性。主要表現為：

第一，市場需求由長期轉向碎片化。從本質上來說，越是接近服務型并且可提供碎片化服務的資產，越會發生租賃的可能。比如雨傘，充電寶，單車等，這些服務性產品在人群所需要的碎片化時間里都可以提供及時的短期租賃。

第二，資產屬性發生了變化。以房地產為例，根據上海市房地產協會發布的調研報告顯示2018年上半年，上海全市存量房成交面積同比減少8．8％，其中住宅面積同比減少21．9％。而另一個在租房市場的數據表明，預計至2030年將達2.7億人，整體市場規模將達4.2萬億元。二手房銷售額下降和租房的火熱，反映了買房不再是剛需，不動產開始向服務型資產發生轉變。

第三，二手市場的逐步成熟。二手市場的培養為新租賃業務的發展提供了結實的物質基礎。而同時，加之成熟的定價體系，從而能夠使得多次租賃的成本降低且提高使用率使得租賃成為可能。

新租賃的時代的降臨，將會迎來怎樣的新模式，新品類？新租賃是否會成為21世紀的引領者？將設立新租賃專題，重點關注新租賃住宿、辦公以及租物市場，歡迎行業人士，專家學者，投資機構一起探討。