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中國房地產行業經濟下行，產業地產行業競爭加劇，2019年產業地產引來了動蕩的一年，以招商蛇口為代表的產業地產頭部企業相繼邁出了轉型的腳步，以變求新，以新突圍。招商蛇口作為連續2年榮登方升榜《2020年度中國產業園區運營商50強》榜首的產業地產領軍企業，此次轉型讓全行業都頗感意外。

2019年，招商蛇口營業收入976.72億元，總資產突破6000億元，達到6176.88億元。步入不惑之年的招商蛇口，身處模式轉型期，依靠自身雄厚的企業底蘊和愈發成熟的商業模式，仍然交出了一份令全行業側目的成績單。招商蛇口首次提出園區與社區協同發展的綜合發展模式，并將其明確定為企業未來40年的可持續發展模式，通過招商蛇口全生命周期產品體系，為區域賦能，提升區域綜合競爭力，從而將價值洼地培育成價值高地。

在綜合發展模式中，園區板塊逐漸成為招商蛇口整體業務的發動機。但相比于大家熟知的“前海-中區-后城”模式，園區板塊的商業模式卻鮮有報道。方升將首次為行業完整披露招商蛇口園區板塊的商業模式。

園區商業模式中的活化石

在招商蛇口2019年業績豐收的背后，可以看到在綜合發展模式中，園區板塊的位置被提到了史無前例的高度。在產業地產行業整體處于下行周期的情況下，園區板塊仍能逆勢增長，取得了亮眼的業績。園區開發運營板塊營業收入首次突破100億元，達到124.76億元，同比增長38.33。

園區板塊收入大幅增長的背后是深圳國際會展中心商業配套項目結轉，這對于招商蛇口而言意義重大。招商蛇口在蛇口、太子灣、前海、深圳會展中心等區域擁有大量待開發土地，隨著粵港澳大灣區戰略的發布，以上成為了粵港澳大灣區的熱土。原本大量待開發土地僅是估值，而深圳國際會展中心項目的結轉瞬間讓行業看到了招商蛇口對于這些待開發土地擁有足夠的變現能力，直接將紙面概念轉變為銀行概念。

行業對于招商蛇口園區板塊的認知可能源自中國第一個外向型經濟開發區蛇口工業區。當時涵蓋了土地一級開發、二級開發、基礎設施建設和諸多相關配套服務。在40多年間的發展中，招商蛇口既保留了一些早期的業務，同時也在不斷的進化發展。其園區板塊主營業務包括：土地租賃收入、物業管理收入、售電收入、酒店收入、載體租賃收入和載體銷售收入。土地租賃和售電收入作為大多數城投少見的業務讓我們依稀看到了蛇口早期的業務痕跡；酒店收入和載體租賃收入皆因為成功打造了蛇口新城。目前載體銷售和載體租賃已經是園區板塊的核心業務，這與主流的園區運營商并無太大差異。

其中值得一提的是，如果說中國只有一個陸家嘴CBD，而把陸家嘴集團剔出園區運營商的話，那么招商蛇口載體租賃的收入已經是全國第一，并且領先第二名一個身位。在REITs開閘后，央企的身份加之超高的租金回報，不禁讓人對于其園區板塊產生更多的遐想。

以2018年招商蛇口園區板塊主營業務收入情況為例，其中載體租賃和載體銷售是招商蛇口園區板塊的主要收入來源。2018年園區板塊收入90億出頭，其中載體租賃和銷售分別貢獻了24.92億和41.01億的收入，占比高達73。而物業管理，售電和酒店收入則可以穩定貢獻23億，對沖由于載體銷售所帶來的的波動。這一業務結構保證了每年業績的穩定。

在業績增長的背后，2019年園區板塊同樣重視持續發展能力，進一步合理配比了銷售與自持的比例，全年園區板塊租金收入達到29.35億元，這將會給招商蛇口園區板塊提供長期而穩定的業績保障，這也是招商蛇口T+30產品的重要成果。（在租金的數據統計中，將公寓及住宅和商鋪及商業中心租金歸于園區板塊租金收入，蓋因此類租金收入都是得益于招商蛇口城市綜合開發。）

和國內PPP的代表不同的是，招商蛇口有著超長的園區/城市構建的經驗，同時又具備國內一流的產業載體打造能力。根據產業發展的不同階段及規模，招商蛇口擁有產業創新孵化空間、特色產業園區以及產業新城/小鎮三類不同載體。截至2019年底，招商蛇口園區板塊持有或運營意庫系、網谷系和智慧城系特色園區面積達384萬平方米，這一面積遠超張江高科，上海臨港，中關村發展等一眾國控園區頭牌，顯示出招商蛇口在園區二級載體方面的領先；產業新城/小鎮共8個項目，占地面積約為175平方公里。

目前，招商蛇口的核心區域包括，蛇口片區（含太子灣），前海片區，光明片區和招商局蘄春健康產業新城。其中蛇口片區是T+30最成功的案例，同時也是載體租賃收入的核心來源區域；前海片區和太子灣則被定位成引領深圳乃至大灣區現代服務業升級的樣板區域；光明片區已經呈現出未來集團科創標本的態勢；深圳以外的青島和蘄春則分別對應了園區業績的擔當和輕重模式結合的探索。

除了這些運作中的項目外，蘇州金融小鎮、東莞長安新城、三亞深?？萍汲堑仁鄠€項目也都在緊鑼密鼓的籌劃之中，其中部分項目將在未來的一兩年里為園區板塊貢獻貢多的業績。

產業孵化和投資-升級版“3T平衡”

招商蛇口為了平衡產業地產長周期的盈利規律和企業的正常發展，提出過“3T平衡”策略，也就是T+3快周轉項目，即房地產開發業務；T+10中期項目，即階段性持有項目；T+30長周期片區綜合運營項目。在招商蛇口綜合發展模式下，“3T平衡”策略也完成了進一步的升級，園區板塊劍指產業孵化和投資。

在疫情期間多位園區大佬談到產業孵化和投資將是產業園區的核心競爭力和未來商業模式，但對于產業孵化如何來做，不少人諱莫如深。有著產業孵化基因的蛇口又是如何來思考的呢？

T+30長周期片區綜合運營

孵化項目不如孵化人

T+30長周期片區綜合運營項目是招商蛇口最成熟、最優質的產品。

蛇口工業區秉承袁庚精神，在建設之時，袁庚為此定調“將蛇口建設成最適合人類居住的地方”。從那時起，招商蛇口便始終堅持以人為本，從“人”的角度出發，配置產業，以產業帶動生活，建設相關配套設施，從而促進整個城市的可持續發展。也正是出于這樣的城市打造理念，招商蛇口才能在40年間，將蛇口這個10.85平方公里，人口最初不過數千人的小漁村，打造成為擁有40萬人口，GDP超過1200億元的國際化城市，成為產業地產行業最為知名的產業新城的成功案例。

圍繞“人”來配置產業，打造新城，從而吸引人才，留住人才，提升區域整體競爭力，從源頭上提升區域價值。招商蛇口的城市打造理念已經顛覆了目前的產業園區邏輯，雖然擁有一流的產業打造能力，但其更看重“人”，追求人與城、人與產的融合發展，從而真正實現區域的可持續發展。

除了蛇口工業區之外，歷經近28年的發展，愈發成熟的招商漳州項目也將進一步填充招商蛇口的T+30產品。

T+10階段性持有項目

園區板塊的核心方向——產業投資將成為T+10產品強有力的武器。

在綜合發展模式下，招商蛇口將進一步鋪開T+10階段性持有項目，加強企業中期的發展能力。在全國乃至一帶一路沿線快速鋪開的園區項目是對T+10產品的有力補充。隨著T+10產品的鋪開，全品類的產業園區將為園區板塊帶來更龐大、更全面的產業集群，為園區板塊的產業投資提供更廣闊的發展空間。

而招商蛇口依托招商局集團的綜合金融優勢的同時，不斷提升企業產業投資的優勢與能力，為企業提供一個全生命周期、全產業鏈的綜合金融服務。出色的產業投資能力也將反哺T+10產品，加快T+10產品的成形。

T+3快周轉項目

在綜合發展模式下，過去T+3快周轉項目，也就是單純的房地產開發業務將得到進一步的擴充。

園區板塊的產業孵化服務將提升招商蛇口T+3產品的綜合競爭力。從招商銀行、平安保險、招商地產、中集集團開始，產業孵化是融入蛇口血液中的一種基因。在綜合發展模式下，產業孵化被提升到了一個新的高度，網谷、厘米空間等產品成為了招商蛇口全新的T+3產品。在2019年底，隨著德國工商大會創新中心落戶蛇口，進一步推進了中德國際創新孵化基地的建設，招商蛇口邁上了國際創新的新臺階。招商蛇口的孵化基地內，截至2019年底，已經聚集了超過1000余家創新創業企業，構建了超過20000家創新生態圈伙伴，已經形成了一個良性的創新創業氛圍。

產業孵化可以通過資產運作分享創新創業企業成長紅利，進一步增強招商蛇口T+3產品。產業孵化并不適用于所有產業地產企業，招商蛇口擁有深厚的產業孵化底蘊、齊全的產業集群和完善的產品，三者結合之下，才能夠擁有較高的成功概率。

園區版塊作為綜合發展模式下招商蛇口的業務“發動機”，平衡了短期、中期、長期的發展力，進一步增強了“T+3”、“T+10”、“T+30”產品，形成了招商蛇口的全生命周期產品體系，而產業投資和產業孵化將是“發動機”中的“最核心部件”。招商蛇口具備足夠的實力，在提升區域綜合競爭力的同時，滿足區域政府在不同時期的需求。在綜合發展模式下，招商蛇口未來也許不是最頂尖的房地產公司，但必然是最有效率的城市和園區運營服務商。