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上海市青浦區重固鎮新型城鎮化PPP項目是上海市落地實施的新型城鎮化PPP項目,也是上海市唯一入選國家發展與改革委員會PPP項目庫跟蹤落實的項目。中建八局與中建方程聯合體通過競爭性磋商程序被確認為整改項目的成交供應商。計劃通過新型城鎮化PPP項目把重固鎮打造成國家新型城鎮化綜合示范區、江南新水鄉建設范本、上海城鄉一體化示范窗口。項目已入選國家發改委PPP項目示范庫、財政部PPP項目庫、第三批國家新型城鎮化建設綜合試點和國家重大市政工程領域創新重點項目,產生了廣泛的社會影響力。

從2016年簽約到如今2021年,項目已走過差不多五年時間,早年規劃藍圖已變為美好現實。2021年4月8日,國家發展改革委關于印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》的通知,明確指出踐行:“堅持以工補農、以城帶鄉,推進城鄉要素雙向自由流動和公共資源合理配置。”在產業導入與公共設施建設方面提出發展方向,而中建重固鎮新型城鎮化PPP項目正是契合政策方向的樣板,更是結合區域特征在區域文脈挖掘、創新生態營造方面的典型案例。 中建重固鎮新型城鎮化PPP項目在發展、探索的過程中抽象出一套“綠色、人文、共生”理念指導下的“中建重固模式”,其中“城市創新服務生態圈”構建與“村鎮聯動,以點帶面”具備極強的參考借鑒價值!01中建重固鎮新型城鎮化項目基本情況1.1重固鎮基本情況重固鎮位于上海市青浦區東北部,水陸交通便利,鎮域總面積24平方公里。距離虹橋集成15.7公里,距離上海市區27公里,是鏈接上海和青浦新城的節點,屬于典型的上海近郊小鎮,發展潛力極佳,具備明顯的區位優勢。近郊小鎮的發展模式在其他發達國家已有先例,縱觀全球城市的近郊小鎮,以日本柏葉新城、美國力斯頓新城、英國七橡樹小鎮為代表的近郊小鎮都取得了良好的發展。總結其經驗,核心城市近郊小鎮發展模式應注重環境先行、人才集聚、產業集聚,進而形成區域發展的正向循環,中建重固鎮新型城鎮化項目則是對這一理念落地的典范樣本。

圖 amp;ndash; 中建重固鎮新型城鎮化項目效果總圖

1.2中建重固鎮新型城鎮化項目基本規劃

發展主軸 - 老通波塘文化軸:整合要素、南北聯動,聯系田園板塊、公園板塊、城鎮板塊,串聯現代文化、傳統文化、古文化、水鄉文化,展示“上海之源”傳統文化特色

發展次軸 - 北青公路:北青公里位于重固中心地帶、橫貫鎮域,東連大虹橋、西接青浦工業區,是重固鎮重要的對外通道,沿線應著力于發展商貿物流業。趙重公路:趙重公路南北貫穿鎮區,是聯系上海青浦區主要發展走廊——滬湖符合功能發展帶,鏈接菘澤大道與軌道交通17號線趙巷站,沿線重點發展科創研發產業。

在城市服務設施中,針對區域形象提升與居民生活需求,中建八局在商業綜合體、公園、養老、體育、文化、居住等方面發力,建設運營了包括孚泉生活廣場、重固鎮福泉養護院、重艾祁港濱水公園、重固鎮體育場、重固鎮社區文化活動中心、重固集中綠地、動遷安置房、商品房等一組項目,實現了重固鎮軟硬件基礎的全面提升。

02理念領先,正向循環構建片區綜合開發運營的“八局重固模式”

中建重固鎮新型城鎮化項目踐行“綠色、人文、共生”的發展理念,構建城市創新服務生態圈,并實現創新服務生態圈的建設與區域發展實現良性循環。

2.1配套先行,滿足宜居宜業的發展生態

重固鎮新型城鎮化項目秉持著配套先行的發展思路,滿足宜居宜業的發展生態。在項目開發中不止于傳統建筑企業的城市空間形態、風格特色、建筑造型等城市硬件界面更新,更重視城市服務設施的升級。在自然生態修復、養老文化服務等多方面表現卓越,打造了片區更新開發的樣板項目。

1重固鎮發展生態更新升級三要素 amp;ndash;提升區域形象

在區域形象提升方面,中建八局從市政基礎設施與商業綜合體方面著手,強化區域基礎城市界面。在市政基礎設施方面,中建八局在鎮域東北片區新城鎮位置,建設了崧建路、重聯路、蘆花浜路、沙溝路四條市政道路。東北片區的新城鎮作為未來重固鎮居民生活的主要場所,新建道路的交付使用,改善了重固鎮現有交通情況,提升了整體城鎮面貌和配套服務水平。在商業綜合體建設方面,中建建設運營了中建孚泉生活廣場,作為重固片區最大的商業綜合體,項目融匯辦公、酒店、商業等業態,定位于打造重固鎮首個一站式中高端生活服務中心,商業綜合體項目對于提升區域形象、塑造區域名片,便利重固鎮居民生活具備重要意義。

圖 - 孚泉生活廣場與重固鎮體育場

2重固鎮發展生態更新升級三要素 amp;ndash;落地“雙生態”建設

在生態建設方面,中建八局打造“雙生態”建設,即自然生態與人文生態的交織融合。在自然生態建設方面,中建八局投入建設了重艾祁港濱水公園、福泉山遺址公園兩大項目。重艾祁港濱水公園項目在設計上以“活力水岸”為核心概念,用地3.23萬方,景觀綠化3.78萬方,構建了重固鎮“生態綠肺”,在自然景觀基礎上,項目還建設了慢跑步道、健身廣場、觀景平臺、水中棧道等公共休閑活動空間;福泉山遺址公園則位于老通波塘歷史風貌保護區內,建設過程中陸續出土了包括宋、唐、漢、戰國、良渚文化、崧澤文化等重要遺跡多處,是名副其實的“上海之源”。對于福泉山遺址公園的保護與開發,使得重固鎮的發展具備了悠久歷史文化的底蘊支撐,結合周邊城市公園、集中綠地的建設為重固鎮真正實現了自然生態、人文生態對城市建設運營的深度融合,塑造了一個“活力、人文、生態”的城市空間。

3重固鎮發展生態更新升級三要素amp;ndash; 配套設施構建幸福小鎮

在片區形象與生態的基礎上,中建八局建設了包括文化、養老、體育等公共服務配套設施,營造了一個真正的幸福小鎮。在養老方面,中建八局建設了重固鎮福泉養護院,項目總建設面積1.6萬方,配備養老床位298張,提供社區養老與居家養老兩類養老服務,社區養老院滿足了高齡、失能老人的服務需求,養護院則將養老服務輻射至重固鎮,為重固鎮老人提供全方位的生活保障。在體育方面,中建八局建設了重固鎮體育場滿足了重固鎮居民體育健身的需求,體育場內配備了籃球場、足球場、250米跑道,體育館北側綠地與景觀河道銜接成為了重固鎮居民鍛煉休閑的好去處。在文化方面,中建八局投資建設了重固鎮社區文化活動中心,項目總建筑面積2.1萬方,由青少年活動中心內、綜合健身館、游泳館、劇院等組成,豐富了重固鎮居民的文化休閑生活。在設施運營方面,中建八局秉持“專業的人做專業的事”的原則,以養老設施為例,引入了在養老領域知名企業九如城作為運營管理方,而八局則在建設、政府溝通方面做到最優,爭取政策支持、做好養老硬件設施,進而最大化合作價值,服務重固居民。

在居住方面,中建八局開發建設了動遷安置房康匯雅苑、中建錦繡溪庭居住項目,項目形象好、質量佳、物業配套服務完善,為區域創造了住宅建設的標桿性項目。

圖 amp;ndash; 生活綠地與重固鎮養護院2.2產業導入構建完整的城市創新服務生態圈

幫助區域引入高端制造產業,結合配套構建“城市創新服務生態圈”。重固鎮新型城鎮化項目融匯了創新城市建設的理念,產城融合幫助區域引入高端制造產業,結合配套實現城市創新服務生態圈建設。

在完善的基礎設施支持下,中建八局與中國國際跨國公司促進會進行密切合作,幫助區域導入產業,對區域104、195工業地塊進行建設,實現區域產城融合。中國國際跨國公司促進會經中華人民共和國國務院批準、民政部注冊登記、商務部主管的中國專門從事跨國公司工作的非政府組織,被聯合國經社理事會授予特別咨商單位。中國國際跨國公司促進會在跨國產業引入、科技產業導入方面具備豐富的經驗,中建八局則對區域產業規劃、區域產業政策爭取、針對產業需求的載體建設具備優勢,兩者形成緊密配合,支持重固鎮產業升級發展。

文化公園自然生態、人文生態+商業綜合體、道路整備區域形象提升+養老、體育、文化場館幸福生態+制造業產業導入產業導入構建了一個完整的服務型城市生態圈。在生態圈中,城市軟硬件設施的更新作用于“人”,以實現區域宜居宜業為基礎,吸引高學歷水平的人才在此安居樂業,讓區域產業發展具備基礎條件。在宜居宜業的基礎上引入產業,有了人才與硬件基礎,產業自然也好引入,而有了產業支撐,城市軟硬件設施的使用率、發揮價值也將全面提升。

創新服務生態圈的建設與區域發展實現良性循環。以商業綜合體為例,商業綜合體帶動片區形象提升,進而導入產業與人口,在產業的發展之下,人口消費能力增長也將反作用于商業綜合體運營提質增效;以養老設施為例,有了養老公共服務設施使得宜居氛圍提升,在產業引入下人才更容易匯聚,在良好的生態環境下,此工作的人自然愿意把家中長輩接來照料,使得養老設施使用率提升,進而攤薄維護成本,發揮更大價值。

03村鎮聯動、以點帶面打造上海“鄉村振興”樣板區

重固章堰村鄉村振興項目是中建八局重固新型城鎮化項目的重要組成部分,是踐行鄉村振興戰略目標的標桿項目。在中建八局的打造下,章堰村已入選上海市第三批鄉村振興示范村。章堰村項目通過發揮中建集團的全產業鏈優勢,探索我國新型城鎮化的創新實踐。章堰村項目分為古村落與現代農業兩大板塊。

圖 - 章堰村建設規劃圖

3.1古村落板塊 村鎮聯動,以點帶面,構建章堰村產業融合發展核心

在古村落板塊中建八局改造章堰村核心板塊,立足村鎮聯動,建設運營了產業載體、會議培訓、商業休閑三大板塊。其中建設了疊院雅集、眾創空間等產業載體為區域導入產業;中建章堰酒店與八局大學構建了會議培訓產業的核心;堰集與臨河商業則依托改建后良好的水鄉環境,構建了一個中外交融獨具特色與強吸引力的特色景觀商業。

1產業載體:打造疊院雅集與眾創空間,構建鄉村硅谷

改造舊村莊為疊院雅集,一院一總部引入人。通過重固鎮基礎設施配套與品牌打響,將章堰舊村莊改造為企業總部,在傳統院落內一院一總部,匯聚綠色建筑、人文藝術與先進產業,打造一個面向未來的綠色生態鄉村。項目計劃與中國國際跨國公司促進會合作,著手成立產業招商平臺,將產業引入形成規模效應。

打造眾創空間結合企業總部相得益彰,構建重固鎮的“鄉村硅谷”。章堰村眾創空間建面1.8萬方,以創新農業為基底,融合“智、農、工、商、旅、文”打造鄉村硅谷,吸引返鄉創業,引入高端創新創意企業集群,植入產業生態圈,推動章堰村產業融合發展。

圖 - 章堰村小橋流水

2會議培訓:建設中建章堰酒店,導入章堰人才發展中心

章堰人才發展中心為章堰村會議培訓板塊注入了發展基礎。章堰人才發展中心將打造為人才培養基地、實習實踐基地、職業技能實訓基地、高端智庫平臺、產學研合作平臺和國際化人才培養平臺。后續將導入魯班學院中國研究中心、全國高校實訓基地等內容。

中建章堰酒店包含住宿、餐飲、會務服務等多個板塊,具有田園風光自然資源。其中章堰文化館以中國傳統文化為載體,營造安靜、舒適的會議培訓環境。其中章堰文化館基地建成以來多次在國內外獲得贊譽。2020世界著名的意大利老牌設計網站Designboom發布的全球“十佳博物館及文化中心”榜單,中建八局投資建設的“章堰村文化館”位列其中;同時,章堰文化館還入圍了著名建筑雜志Dezeen評選出的世界最佳建筑,并獲評“中國十大建筑”。

圖 - 章堰文化館基地

3商業休閑:打造網紅堰集與臨河商業街,以藝術氛圍聚集人

堰集是中建八局人才發展中心的附屬配套,業態定位時尚餐飲、建成后堰集區域將形成多功能復合空間,可以滿足餐飲、展示、活動、市集等多種功能的植入,能夠銜接周邊功能區,形成活力聚集點。而章堰村臨河商業街則引入諸多商戶入駐,包括中版書房、Hellowood教育工坊、萬畝春、章堰村汽水吧等眾多業態,中外合璧,文藝氣息濃厚,構建了具備周末休閑旅游目的性性質的小鎮服務中心。

圖 - 章堰村一景

3.2現代農業板塊與富士康智慧農業合作,打造“章堰香米”全新品牌

以科技農業帶動品牌農業發展,提升農業產業附加值。中建八局建設了章堰科技農業園占地面積96畝,溫室總面積約27畝,以優質農產品生產和現代設施農業高新技術集中展示示范為主要方向,主要展示智能化、自動化、模塊化、集約化的高科技農業生產,將打造成為國內高科技農業技術研發、應用、展示以及休閑旅游的示范窗口。園區包括基質預處理流水線、育苗流水線、集裝箱式育苗室、各類型運輸機器人以及分揀包裝流水線、可以實現全過程自動化育苗、分揀包裝。目前主要種植有包括番茄、黃瓜、青椒、圓茄等果菜;生菜、青菜、油麥菜等葉菜。

在園區運營方面,八局與專業農村與智慧農業機構合作 - 富士康智慧農業與永齡農場簽訂合作協議,成立農業分公司,對農業板塊進行統一運營,同時打造“章堰香米”全新品牌實現“來網紅章堰村旅游,帶一袋特產香米走”的一二三產融合,從農業產業的角度將農業產生的價值留在農村。

圖 - 章堰村現代農業場景

圖 - 章堰村現代農業作物

04片區綜合開發運營新周期的“重固模式”

昔日上海城郊小鎮,今朝美如畫。重固新型城鎮化項目開發運營的成功得益于戰略布局、前期規劃、開發建設、運營服務等多個方面,其中最值得借鑒了除了優質的產品之外,更有前瞻性的戰略邏輯。

我國片區綜合開發面臨著全新的局面,一方面,在國際產業競爭與城鎮化深度推進的大背景下,在政府投資條例等政策導向下,傳統的工程開發轉手賣地模式已經不可持續。片區開發如何盤活片區、做熱片區?如何實現前期小部分投入,后期通過產業稅收自滾動良性發展?如何實現區域產業的轉型升級這樣一個大的命題與訴求?都是如今的當務之急。另一方面,在穩增長調結構的思路下,十四五期間片區綜合開發項目還將大量釋放。那如何才能實現片區高質量發展?如何把握片區開發的增量機會?中建八局青浦重固新型城鎮化項目打造“重固模式”,為行業走出了一條可借鑒參考的發展路徑。

首先,從頂層理念上來說,重固新型城鎮化項目充分把握了城鎮化深化時代“產-城-人”到“人-城-產”趨勢性變化。欲引入產業,必先構建宜居宜業的環境!重固新型城鎮化項目通過前期戰略規劃定位,對標日本柏葉新城、美國力斯頓新城、英國七橡樹小鎮為代表的近郊小鎮,深刻的理解城鎮化發展進程邏輯。城鎮化的未來不是簡單的低端產業導入人口,而是需要通過優質的城市配套設施與城市服務留住高素質產業人口,進而實現產業升級與創新,這即為“產-城-人”至“人-城-產”的歷史必然變化。

產業創新不是通過導入形成的,而是通過營造創新環境自然生長出來的。以美國知名的科技創新區amp;ndash;北卡三角城為例,創新型城市的建設著重點不在于引入多少科技企業,而是在興建大學與實驗室的基礎上,做好一切能做的城市公共服務配套,解決科研人員照料老人與孩子,周末休閑度假等一系列需求,進而實現高素質產業人才的聚集,為區域創造創新環境。

其次,從業務模式來看,重固鎮新型城鎮化項目升級傳統片區開發PPP模式,實現了“產鎮融合、城鄉融合、生態融合、文化融合”四化同步的2.0版新型城鎮化模式。重固鎮新型城鎮化項目升級了傳統片區開發PPP1.0版本模式,這一片區開發不再走大拆大建、房地產化的1.0版城鎮化之路,而是更加注重“人的城鎮化”,社會資本將不參與土地收入的分成,所有的土地收入將全部留在本地,創新了“產鎮融合、城鄉融合、生態融合、文化融合”四化同步的2.0版新型城鎮化模式。

項目采用了政府主導,市場化運作,項目總體打包,一次授權,統一規劃設計,分期分階段實施。合作業務涵蓋規劃策劃、土地整治、基礎設施、公建配套、保障房建設、城鎮更新和產業服務運營等方面,解決了片區開發的一攬子問題。而值得注意的是,在項目收益設計中,特別關注了重固鎮村集體組織的收益,將商業部分可持續經營收益部分讓渡給村集體組織,讓當地農民分享城鎮化“紅利”享受長期回報。

第三,從業務策略來看,中建八局充分發揮自身建筑能力與資源整合優勢,建筑處處匠心,并主動整合資源,導入區域實現區域高質量發展。首先,從建筑上來看,中建在項目打造方面匠心凸顯,以章堰村項目為例,其中景觀打造、文化場所建設獨具匠心,是未來成為網紅打卡地的重要基礎;其次,在資源整合方面,秉持專業的人做專業的事的理念,與包括中國國際跨國公司促進會、九如城等優秀服務商合作,為區域導入產業、營造創新環境。

總結來說,中建八局青浦重固新型城鎮化項目,從2016年啟動到2021年已經走過了差不多5年的時間,回頭看項目發展,規劃藍圖已變為美好現實!而“重固模式”則已經復制實踐于南京市浦口區永寧街道休閑旅游特色鎮PPP項目、南京市鼓樓區鐵北片區城中村改造更新及產業發展PPP項目、青島李哥莊新型城鎮化建設PPP項目等。

圖 - 永寧項目效果圖

　　圖 - 鼓樓項目效果圖

在這個過程中,中建八局不斷的積累總結發展經驗,抽象出一套“綠色、人文、共生”理念指導下的“八局重固模式”,其中“城市創新服務生態圈”構建與“村鎮聯動,以點帶面”具備極強的參考借鑒價值。這些經驗為建筑類企業從片區開發商升級為片區運營服務商,創造了一個樣板,為中國片區綜合開發運營升級提供了一個可參考的模式。